Ignacio Gutiérrez Galende
Socio en Galende – Buzón Abogados
Cuando vamos a montar un negocio una de las primeras preocupaciones es dónde montar nuestras oficinas, en el caso de los odontólogos donde establecer la consulta.
Una vez se tiene decidido la zona donde queremos establecernos surge la siguiente duda, ¿compro o alquilo el local? Ambas opciones tienen sus ventajas y desventajas.
Los puntos esenciales son:
Gasto vs inversión:
Si optamos por el alquiler el total de la renta mensual será un gasto y será totalmente deducible. En cambio, si optamos por la compraventa nos encontramos ante una inversión que genera un patrimonio. En este caso solo serán deducibles los intereses que paguemos en caso de contar con financiación ajena.
Desde un punto de vista fiscal es muy importante tener en cuenta que los servicios sanitarios están exentos de IVA por lo que en caso de alquiler el IVA que nos repercuta el propietario (21%) será un mayor gasto en cambio si optamos por la compra debemos tener en cuenta el ITP que según la comunidad autónoma donde nos encontremos será entre el 6 y el 10% de gasto añadido.
De cara al IRPF o el Impuesto sobre sociedades en caso de optar por la compra como estamos incrementando nuestros activos solo será deducible los intereses por lo que se deberá tributar como parte de los ingresos el importe pagado cada mes del principal de cada cuota hipotecaria.
Desembolso inicial:
En el caso del alquiler se debe pagar el primer mes y al menos dos meses más de fianza. Mientras que si optamos por la compraventa se debe disponer de al menos el 30% del precio de compra dado que los bancos no financiarán los impuestos asociados a la compraventa ni el 20% inicial del local.
Igualmente se debe tener cuenta el coste de adaptar el local, en alquileres se puede negociar con el propietario una carencia por los meses que dure las obras. Cuando se está en compraventa como el local es nuestro no hay carencias posibles.
Flexibilidad:
Cuando estamos ante un alquiler podemos cambiar de ubicación con relativa facilidad, esperando al final del contrato o cumpliendo con los preavisos que hayamos pactado.
En caso de tener el local en propiedad, si queremos trasladarnos podremos optar por alquilar el local a un tercero o intentar venderlo. En ambos casos durante el tiempo que el local está sin uso tendremos un gasto (comunidad, IBI) y el dinero de la inversión bloqueado.
Libertad para adaptar el local:
Mientras estemos alquilados dependeremos de llegar a un acuerdo con la propiedad para hacer cualquier clase de reformas en el local mientras que si es en propiedad podremos hacer las que deseemos siempre respetando la normativa fijada por los estatutos de la comunidad de vecinos.
Como desventaja de esta flexibilidad si el local es nuestro podremos estar todo el tiempo que queramos mientras que en caso de alquiler corremos el riesgo que el propietario no quiera renovar el contrato o en la renovación nos pida una subida de renta inasumible.
Estabilidad de costes:
Cuando optamos por el alquiler tendremos certeza de nuestro gasto mensual mientras dure el contrato de arrendamiento, pero una vez venza el mismo dependeremos de la evolución de los precios.
Si optamos por la compra, como única variación en nuestro desembolso mensual por el pago de la hipoteca será las variaciones de los intereses que nos cobra el banco en caso de ser hipoteca variable.
En resumen, la opción de alquiler es muy interesante en negocios nuevos que no disponen de musculo financiero para afrontar la inversión de la compra de un local y tampoco están seguros de su futura viabilidad o la ubicación definitiva. En cambio, cuando el negocio está establecido y tiene intención de continuidad es más interesante la propiedad dado que permite adaptar el local completamente a nuestras necesidades y una vez se dejase de ejercer la actividad dispondríamos de un activo que se puede alquilar para obtener una renta mensual o vender y así recuperar las cantidades invertidas en la compra.
Ignacio Gutiérrez Galende
Socio en Galende – Buzón Abogados
